Daňová poradňa

Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti

Daň z nehnuteľností

Pri prevode nehnuteľností je dobré myslieť aj na dva druhy daňových povinností (pri fyzických osobách nepodnikateľoch):



  1. Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti (pokiaľ nie je prevod od dane oslobodený) - upravuje zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. 

  2. Daň z nehnuteľností - upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady


Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti


(nadobudnutej po 1. 1. 2011)


Od 1. januára 2011 platí, že ak predáte nehnuteľnosť, ktorej ste vlastníkom po obdobie kratšie ako päť rokov, ste povinný zaplatiť daň z príjmu (lehota sa začína počítať od vkladu do katastra nehnuteľností).


Z čoho sa platí daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti 


Daň vo výške 19% alebo 25% (v závislosti od výšky základu dane pri fyzických osobách – nepodnikateľoch) zaplatíte z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli, samozrejme, za predpokladu, že vznikne kladný rozdiel (na stratu sa neprihliada). Tento rozdiel však môžete znížiť o preukázateľne vynaložené výdavky (napr. výdavky súvisiace s rekonštrukciou, odmenu znalca, advokáta, províziu realitnej kancelárie a pod.).


Príklad: 
Dňa 4. 1. 2011 kúpite byt za 100 tis. €. Zrekonštruujete ho za 5 tis. € a po 3 rokoch ho predáte za 120 tis. €. V byte máte po celý čas (3 roky) trvalý pobyt. Daň zaplatíte vo výške 2.850 €, čomu zodpovedá 19 % zo sumy 15.000 € (120.000 – 100.000 – 5.000).

Príjem z predaja je treba uviesť v najbližšom daňovom priznaní (teda v marci nasledujúceho roka, resp. neskôr, ak si lehotu na podanie daňového priznania a zaplatenie dane predĺžite).


Pri zdaňovaní príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá pred 1. 1. 2011, platí platí okrem vlastníctva nehnuteľnosti počas najmenej piatich rokov ešte jedna výnimka: ak ste nehnuteľnosť nadobudli pred 1. januárom 2011, predáte ju so ziskom po 1.1.2011 a zároveň ste v nej mali trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom, budete od dane z príjmu oslobodený. Ako som už v úvode uviedol, táto výnimka pri oslobodení dane z príjmu, ktorej podmienkou bol aspoň dvojročný trvalý pobyt po 1.1.2011 zanikla.


Príklad: 
Dňa 28. 12. 2010 ste nadobudli do vlastníctva byt. V byte si nahlásite trvalý pobyt a po 3 rokoch byt so ziskom predáte. V tomto prípade Vám nevznikla povinnosť zaplatiť daň,  nakoľko sa na Vás vzťahuje oslobodenie od dane. Bude sa postupovať podľa režimu zdaňovania účinného k 31.12.2010, kedy bol predaj od dane oslobodený (ak ste v nehnuteľnosti mali trvalý pobyt min. 2 roky pred predajom).


Zdaňovanie pri predaji nehnuteľností získaných dedením


Ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením od dediča, ktorý bol v priamom príbuzenskom rade (napr. otec, matka, stará matka, syn, vnuk) alebo od manžela / manželky, od dane bude oslobodený príjem z predaja vtedy, ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (nebohého).Výnimočný je tento spôsob získania nehnuteľnosti tým, že do doby vlastníctva sa započítava aj vlastníctvo poručiteľa.


Príklad: syn zdedil rodinný dom po otcovi. Otec ho vlastnil pre smrťou takmer 10 rokov. Ak by syn nehnuteľnosť predal, bol by oslobodený od dane, keďže nehnuteľnosť zdedil po otcovi (ktorý mu bol v priamom príbuzenskom rade) a teda doba vlastníctva jeho otca sa započítava do doby vlastníctva syna – predávajúceho. Ak by ale syn zdedil dom po strýkovi, už by oslobodený od platenia dane nebol, lebo strýko mu nebol v priamom príbuzenskom rade.


Zdaňovanie pri predaji nehnuteľností získaných darovaním


Darovanie nehnuteľnosti nie je osobitným dôvodom oslobodenia od dane z príjmu pri predaji darovanej nehnuteľnosti. Predaj darovanej nehnuteľnosti má však svoje osobitosti, a to konkrétne uplatňovanie vynaložených výdavkov. Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste získali darom, pričom darca bol v okamihu darovania oslobodený od dane, vašim výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená pri darovaní, napr. znaleckým posudkom. Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste získali darom, pričom darca nebol v okamihu darovania oslobodený od dane, vašim výdavkom je cena nehnuteľnosti, za ktorú ju získal darca. Táto cena je spravidla nižšia, preto vám vznikne vyšší rozdiel medzi príjmami a výdavkami.


Príklad: v roku 2012 ste nadobudli byt darovaním a následne ste ho v roku 2014 predali. Vzhľadom na to, že k predaju bytu došlo do piatich rokov od jeho nadobudnutia, nie je splnená podmienka oslobodenia od dane, preto musíte zaplatiť daň z príjmu. Musíte však zistiť, aké výdavky si môžete pri predaji uplatniť. V prípade, ak darca v čase darovania vlastnil byt napr. 10 rokov, spĺňal by podmienku oslobodenia od dane a vy by ste si ako výdavok pri príjme z predaja uvedeného bytu mohli uplatniť cenu v čase darovania zistenú znaleckým posudkom.


Podávanie daňového priznania a platenie dane


Daňovník, ktorému vznikla povinnosť priznať príjem z  predaja nehnuteľností a podať daňové priznanie, je povinný tak urobiť v lehote do 31. marca nasledujúceho roka. V rovnakej lehote musí vypočítanú daň aj zaplatiť. V daňovom priznaní potom uvedie všetky príjmy vrátane príjmov zo závislej činnosti, teda príjmov zo zamestnania. Pokiaľ by bola ním vyčíslená daň natoľko vysoká, že by nepriaznivo vplývala na zabezpečenie základných životných potrieb (ohrozenie výživy), môže požiadať správcu dane o odklad platenia dane, prípadne sa s ním dohodnúť o zaplatení dane v splátkach (zákon 563/2009 Z. z. o správe daní).


------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Daň z nehnuteľností


Daň z nehnuteľností je miestnou daňou, ktorú upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Týmto zákonom sa ustanovujú miestne dane a miestne poplatky, ktoré môže ukladať mesto, obec alebo vyšší územný celok. Zákon rozlišuje tri druhy dane z nehnuteľností –  daň z bytov a nebytových priestorov, daň zo stavieb a daň z pozemkov.


Daňová povinnosť vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasledujúce po zdaňovacom období, v ktorom sa daňovník stal vlastníkom (správcom, nájomcom alebo užívateľom) nehnuteľnosti a zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo (správa, nájom alebo užívanie) nehnuteľnosti. Správcom dane je obec, resp. mesto, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza.


Daňové priznanie


Daňové priznanie k dani z nehnuteľností je vlastník nehnuteľnosti povinný podať za daňové obdobie, v ktorom mu vznikla daňová povinnosť (stal vlastníkom nehnuteľnosti). Daňové priznanie treba podať príslušnému správcovi dane (t. j. obci / mestu) najneskôr do 31. januára podľa právneho stavu, ktorý bol k 1. januáru toho istého roka.  Ak sa teda stanete vlastníkom nehnuteľnosti 21.12.2012, daňové priznanie treba podať do 31. 1. 2013. Ak sa ale stanete vlastníkom nehnuteľnosti 2. januára 2013, daňové priznanie podáte až 31.1.2014. Ak nenastanú žiadne zmeny, povinnosť podať priznanie nasledujúce roky už nemáte.


Ak daňovník už podal priznanie k dani z nehnuteľností a neskôr sa stane vlastníkom, správcom, užívateľom či nájomcom ďalšej nehnuteľnosti, prípadne nastanú zmeny na nehnuteľnosti (výmera, účel využitia) alebo mu zanikne vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľnosti, je povinný podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára. V čiastkovom priznaní je daňovník povinný uviesť len zmeny oproti dovtedy podanému priznaniu.


Sadzba dane a platenie dane


Sadzbu dane z nehnuteľností určuje každoročne všeobecným  záväzným  nariadením obec alebo mesto (každá obec a mesto má sadzbu dane pre príslušný rok uvedenú na svojej internetovej stránke). Výpočet dane z nehnuteľnosti potom predstavuje súčin výmery podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru (pri dani z bytov a nebytových priestorov) a sadzby dane. Do podlahovej plochy bytu sa nezapočíta balkón alebo lodžia. Naopak pivnica sa do podlahovej plochy bytu započítava.