DAŇOVÁ PORADŇA

Príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností (podľa § 8 ods. 1 písm. b)

Podľa § 8 sa zdaňujú príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností, ktoré nie sú obchodným majetkom daňovníka, inak sa zdaňujú v zmysle § 6. Budeme sa venovať zdaňovaniu príjmov z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti v zmysle § 8.

V zmysle odseku 2 sa do základu dane (čiastkového základu dane) zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada – nie je možné teda z § 8 vykázať daňovú stratu (na rozdiel od § 6).

Príklad 1: Ferko Stratový predáva svoju záhradku, ktorú kúpil v minulom roku za 80 000,- Sk. V tomto roku ju predal za 60 000,- Sk. Keďže z tohto príjmu nie je možné vykázať stratu, vo svojom daňovom priznaní uvedie:

príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti 60 000,- Sk
výdavky na dosiahnutie tohto príjmu 60 000,- Sk

Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahrnie príjem z predaja nehnuteľnosti až v tom zdaňovacom období, v ktorom bol prijatý, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci.

Výdavky

Pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľností je daňovým výdavkom:

kúpna cena preukázateľne zaplatená za predávanú nehnuteľnosť, ak sa predáva nehnuteľnosť, ktorá nebola nadobudnutá kúpou, ale bola získaná dedením, alebo darovaním, vychádza sa z ceny podľa § 25 zákona 595/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov. Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá bola zahrnutá do obchodného majetku, daňovým výdavkom je zostatková cena podľa § 25 ods. 3,
finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom nehnuteľnosti okrem výdavkov na osobné účely,

výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku, alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii. Výdavkom nie je hodnota vlastnej práce nehnuteľnosti, ktorú si daňovník sám postavil alebo ju vlastnou prácou zhodnotil

Zdaňovanie pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti v splátkach

Príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, vyplácané v splátkach na základe kúpnej zmluvy, alebo inej zmluvy, ktorou sa prevádza vlastníctvo, alebo prijaté preddavky dohodnuté týmito zmluvami, alebo prijaté na základe zmluvy o budúcom predaji, alebo inom prevode, sa zahrnú do základu dane (čiastkového základu dane) a to v tom zdaňovacom období, v ktorom boli prijaté.
Výdavky, ktoré prevyšujú príjmy z prevodu nehnuteľností v tom zdaňovacom období, v ktorom po prvý raz plynú splátky, alebo preddavky na predaj nehnuteľnosti sa môžu uplatniť v tomto zdaňovacom období až do výšky týchto príjmov. Ak tieto príjmy plynú aj v ďalšom zdaňovacom období, postupuje sa rovnako a to až do výšky celkovej sumy, ktorú možno podľa tohto ustanovenia uplatniť.

Oslobodenie od dane

Od dane je oslobodený príjem z predaja bytu, alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, okrem:

príjmov z predaja týchto nehnuteľností, ktoré boli zahrnuté do obchodného majetku a to do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku a
príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji týchto nehnuteľností uzavretej do dvoch rokov od začiatku trvalého pobytu v nich, alebo do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po dvoch rokoch od začiatku trvalého pobytu, alebo po piatich rokoch odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku.

Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľností, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa bodu 1 alebo 3 a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia, alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia, alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia, alebo vyradenia z obchodného majetku.

Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade, alebo niektorým z manželov okrem nehnuteľnosti, na ktorú sa vzťahuje oslobodenie od dane podľa písmena a), ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva, alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov), alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia, alebo vyradenia z obchodného majetku.

Ak ide o predaj nehnuteľnosti uvedených v predchádzajúcich odsekoch po zániku a vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, do lehoty uvedenej pri jednotlivých druhoch oslobodenia od dane sa započítava doba, počas ktorej bola takáto nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

Oslobodenie príjmov z predaja, alebo prevodu nehnuteľností podľa predchádzajúcich bodov sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby, alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode a to podľa toho, ktorý deň nastal skôr, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období kupujúci, alebo nadobúdateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Teda obdobie pre uplatnenie oslobodenia začína plynúť od začiatku trvalého pobytu, resp. nadobudnutia vlastníctva predávajúcim a končí dňom prijatia prvej platby alebo preddavku alebo dňom uzavretia zmluvy o prevode alebo dňom uzavretia zmluvy o budúcom predaji a to tým dňom, ktorý nastal skôr.

Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti alebo hnuteľnej veci vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (napríklad podľa zákona o súdnej rehabilitácii), prijatý oprávnenou osobou.

Daň z príjmov – Právnické osoby

Právnické osoby zdaňujú príjmy z prenájmu nehnuteľností aj príjmy z prevodu nehnuteľností ako každý iný príjem. Okrem špecifických prípadov ( napríklad v rozpočtových organizáciách) tieto príjmy nie sú oslobodené ani nepodliehajú žiadnemu zvláštnemu režimu.