Právna poradňa
Základné pojmy:
Žiadateľ – dlžník – osoba, ktorá žiada banku o hypotekárny úver. Predstavuje hlavného dlžníka voči hypotekárnej banke.
Spoludlžník – osoba, ktorá spoločne a nerozdielne zodpovedá za záväzky dlžníka. Spoludlžník spolu s hlavným dlžníkom podpisuje zmluvu o poskytnutí hypotekárneho úveru. Spoludlžníkom sa môže stať osoba buď dobrovoľne alebo povinne. Povinným spoludlžníkom je vždy manžel dlžníka a to z dôvodu bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Z toho tiež vyplýva, že manžel nemusí byť spoludlžníkom iba vtedy, ak došlo k zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov počas trvania manželstva.
Ručiteľ – osoba, ktorá prevzala za záväzky dlžníka ručiteľský záväzok. Táto osoba je povinná v prípade, že dlžník si svoje povinnosti voči banke neplní, plniť namiesto dlžníka. Ručiteľský záväzok je tzv. akcesorickým záväzkom, teda záväzkom, ktorý je odvodený od hlavného záväzku, teda od záväzku dlžníka voči banke. Ručiteľ nepodpisuje zmluvu o poskytnutí hypotekárneho úveru, podpisuje iba ručiteľský záväzok.
Zakladaná nehnuteľnosť – nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená záložným právom v prospech hypotekárnej banky.
Financovaná nehnuteľnosť – nehnuteľnosť, na ktorú žiadateľ/dlžník chce použiť prostriedky získané z hypotekárneho úveru.
Vecné práva k cudzej veci súvisiace s nehnuteľnosťami:
Vecné bremená – predstavujú pre vlastníka určité obmedzenie v užívaní jeho nehnuteľnosti, najčastejšie ako právo prechodu pre vlastníka inej nehnuteľnosti, či právo čerpať vodu zo studne. Vecné bremeno môže byť zriadené buď v prospech určitej osoby (napr. právo doživotného užívania miestnosti) alebo v prospech vlastníka inej nehnuteľnosti (napr. právo prechodu). Povinnosť je však vždy viazaná k určitej nehnuteľnosti a vlastník tejto nehnuteľnosti je povinný ju rešpektovať. Povinnosť z vecného bremena prechádza na každého vlastníka nehnuteľnosti, bez ohľadu na vôľu zmluvných strán. Ak je právo zriadené v prospech určitej osoby, treba poznamenať, že musí ísť vždy o osobu, ktorá je odlišná od vlastníka (sám vlastník sa nemôže zmluvne obmedziť vo výkone svojho vlastníckeho práva). Preto napríklad nemôže byť zriadené právo doživotného užívania v prospech jedného zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti.
Vecné bremeno môže vzniknúť rôznym spôsobom:
a) priamo zo zákona vzniká vecné bremeno v mnohých prípadoch a jeho účelom je zabezpečenie verejného záujmu, ktoré súvisí najčastejšie s ochranou životného prostredia alebo budovaním a udržiavaním infraštruktúry.
b) rozhodnutím súdu, napr. pri zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, alebo rozhodnutím iného orgánu, napr. v rámci stavebného konania.
c) zmluvou, ktorá musí mať písomnú formu a na vznik práva zodpovedajúceho vecnému bremenu treba vklad do katastra nehnuteľností. V zmluve musí byť z dôvodu právnej istoty uvedené, že právo uvedené v zmluve má povahu vecného bremena. Vecné bremeno má byť vymedzené tak, aby z neho nevznikli v budúcnosti pre účastníkov pochybnosti o jeho obsahu, t. j . aké práva a povinnosti z neho pre účastníkov vyplývajú. V zmluve je preto potrebné uviesť v akom rozsahu vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti (napr. v ktorých konkrétnych miestnostiach môže oprávnený bývať). Správny poplatok za zápis do katastra nehnuteľností je 2000 Sk.
d) závetom alebo dohodu dedičov.
e) vydržaním, po uplynutí desiatich rokov nepretržitého výkonu práva, ak je oprávnený z vecného bremena dobromyseľný.
Záložné právo – najvyužívanejšie vecné právo k cudzej veci. Používa sa na zabezpečenie iného práva, preto hovoríme, že má akcesorický charakter (napr. pri čerpaní hypotekárneho úveru má banka právo na splatenie úveru. V prípade, že dlžník nebude schopný úver splatiť, banka má právo uspokojiť svoju pohľadávku z predmetu záložného práva). Z toho vyplýva, že záložné právo je čo do existencie nerozlučne späté s hlavným záväzkom, čo tiež znamená, že zánikom hlavného záväzku zásadne zaniká aj záložné právo.
V prípade, že záložné právo je zriadené k nehnuteľnosti, musí byť zapísané v katastri nehnuteľností. Záložná zmluva musí byť vyhotovená v písomnej forme a musí obsahovať určenie pohľadávky, ktorá sa záložným právom zabezpečuje a určenie zálohu. Takisto musí byť určená najvyššia hodnota istiny, do ktorej sa pohľadávka zabezpečuje. Záložným právom možno zabezpečiť peňažnú aj nepeňažnú pohľadávku. Jej hodnota však musí byť určitá alebo kedykoľvek počas trvania záložného práva určiteľná. Záložným právom možno zabezpečiť aj pohľadávku, ktorá vznikne v budúcnosti.
Záložné právo k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká zápisom v katastri nehnuteľností.
Pri prevode alebo prechode zálohu (t. j. veci, ktorá bola založená) pôsobí záložné právo voči nadobúdateľovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva nestanovuje inak. Nový vlastník tak nadobúda vec aj s ťarchou záložného práva a v prípade, že záložca svoj záväzok nesplní, môže nový vlastník o svoju vec prísť.
Ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva a to aj vtedy, ak je zabezpečená pohľadávka premlčaná.
Predkupné právo – znamená, že v prípade, že by vlastník určitej nehnuteľnosti chcel vlastnícke právo k nej previesť, musí ju ponúknuť určitej osobe. Predkupné právo vzniká buď zo zákona (napr. pri podielovom spoluvlastníctve), alebo zo zmluvy. V prípade, že vzniká zo zmluvy, môže mať buď záväzkovoprávny alebo vecnoprávny charakter. Ak má vecnoprávny charakter, musí byť opäť zapísané v katastri nehnuteľností.
Konanie o povolení vkladu
Konanie sa začína výlučne na návrh. To znamená, že na to, aby mohol byť zmenený vlastník, musí mať na to Správa katastra určitý podnet, nikdy nezačne konať z vlastnej iniciatívy. Navrhovateľom môže byť iba účastník zmluvy, na základe ktorej má byť vlastnícke právo prevedené. Návrh musí byť vypracovaný písomne a musí mať predpísané náležitosti:
a) meno (obchodné meno, názov) a miesto trvalého pobytu (resp. sídlo) účastníka konania,
b) označenie Správy katastra, ktorej návrh je adresovaný,
c) označenie právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti,
d) číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia ( ak je právo k nehnuteľnosti, ktoré má byť vkladom dotknuté, zapísané v katastri).
K návrhu musia byť predložené aj stanovené prílohy (najmä príslušná zmluva, znalecký posudok, dohoda o splnomocnení, výpis z obchodného registra atď.).
Zmluvu treba priložiť k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností a to v takom počte rovnopisov, koľko je účastníkov zmluvy plus dva rovnopisy navyše. Zmluva musí spĺňať aj kvalitatívne parametre – musí byť vyhotovená v štátnom jazyku (alebo úradne overenom preklade), prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine, zmluva musí byť bez chýb v písaní a počítaní a podpisy prevodcov (t. j. predávajúcich) musia byť úradne overené (na matrike alebo notárskom úrade). Ako bolo spomenuté, ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine. Listinou v tomto zmysle sa rozumie také spojenie jednotlivých hárkov, aby tieto tvorili technicky nedeliteľný celok, teda jednu listinu a to pred podpísaním zmluvy. Spôsob pevného spojenia (zošitia) jednotlivých listín (hárkov) bude podobný ako u listín, ktoré spája notár (teda zošitie šnúrkou, zošitie kovovou spinkou nie je dostačujúce).
Konanie o povolení vkladu je spoplatňované. Od 1. januára 2004 sa platí jednotný správny poplatok vo výške 2000 Sk, bez ohľadu na hodnotu nehnuteľnosti. Okrem toho bol zavedený aj tzv. rýchlostný príplatok vo výške 6000 Sk (teda spolu 8000 Sk), ak účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada rozhodnúť o vklade urýchlene do 15 dní. Ak sa konanie prerušilo, lehota prestáva plynúť dňom, kedy sa rozhodnutie o prerušení oznámilo. Príplatok za urýchlené rozhodnutie je splatný v deň doručenia návrhu na vklad. Ak sa konanie zastavilo alebo návrh na vklad bol zamietnutý, poplatok sa nevracia. Ak správny orgán v skrátenom termíne o vklade práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností nerozhodne, príplatok vráti. Ak sú predmetom návrhu na vklad do katastra nehnuteľností právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, poplatok sa vyberie za každý právny úkon.
Návrh na začatie konania sa podáva na tej Správe katastra, v obvode ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Ak teda máme nehnuteľnosť v Kráľovej pri Senci, ktorá patrí do okresu Senec, návrh bude adresovaný Správe katastra v Senci.
Obsahom návrhu je Správa katastra bezvýhradne viazaná. To znamená, že môže konať iba o tom, čo sa v návrhu uvádza a čo návrh požaduje. Preto si treba dať pozor na to, ako je návrh formulovaný, aby potom nedošlo k zbytočnému predlžovaniu konania. Prijatie návrhu nemôže Správa katastra odmietnuť.
Pri doručení návrhu je každý návrh opatrený odtlačkom pečiatky, na ktorom je uvedený dátum a čas prijatia návrhu. Tento čas je rozhodný pre určenie práva prednosti. Teda v prípade, ak by na jednu nehnuteľnosť prišli v jeden deň dva návrhy na povolenie vkladu, kataster bude rozhodovať o tom návrhu, ktorý má uvedený skorší čas prijatia (bez ohľadu na to, kedy nastala skutočnosť rozhodná pre vykonanie zmeny vlastníka – teda uzavretie zmluvy).
Predmetom katastrálneho konania je posúdenie formálnych a obsahových náležitostí zmluvy, ktoré vykonáva odborne spôsobilá osoba s vysokoškolským vzdelaním. O návrhu musí Správa katastra rozhodnúť do 30 dní od doručenia návrhu. Treba dodať, že Správa katastra neprihliada na relatívnu neplatnosť právnych úkonov, to znamená, že Správa katastra pri konaní o povolení vkladu považuje za tzv. relatívne neplatné úkony za platné.
Ak nemá návrh predpísané náležitosti, alebo nebol zaplatený správny poplatok, Správa katastra konanie preruší a účastníka konania vyzve, aby nedostatky v určenej lehote odstránil. Ak tak účastník nespraví, Správa katastra konanie zastaví a na prípadné rozhodnutie o povolení vkladu je potrebné podať nový návrh.
V prípade, že Správa katastra vklad povolí, nemožno voči tomuto rozhodnutiu podať odvolanie (ani rozklad). Avšak v prípade, že Správa katastra vklad zamietne, odvolanie je prípustné. Ak podanému odvolaniu Správa katastra nevyhovie v plnom rozsahu, o odvolaní bude automaticky rozhodovať súd.
Dokumenty, ktoré potrebujete, ak sa rozhodnete zveriť predaj Vašej nehnuteľnosti našej realitnej kancelárii:
Ak predávate byt:
- aktuálny list vlastníctva použiteľný na právne úkony (zabezpečíme)
- kópiu z katastrálnej mapy (zabezpečíme)
- zmluvu o prevode bytu do vlastníctva
- pôdorys
- znalecký posudok (zabezpečujeme)
- súhlas spolumajiteľov na predaj bytu formou plnej moci (ak je viac ako jeden majiteľ)
Ak predávate rodinný dom
- aktuálny list vlastníctva na právne úkony (zabezpečíme)
- kópiu z katastrálnej mapy (zabezpečíme)
- geometrický plán
- stavebné plány
- stavebné povolenie
- kolaudačné rozhodnutie
- znalecký posudok
- súhlas spolumajiteľov na predaj domu formou plnej moci (ak je viac ako jeden majiteľ)
Ak predávate pozemok:
- územno-plánovaciu informáciu, nie staršiu ako 1 rok
- kópiu z katastrálnej mapy ( zabezpečíme)
- BPEJ- bonitované pôdno-ekologické jednotky (ak sa jedná o extravilán obce)
- súhlas spolumajiteľov na predaj pozemku formou plnej moci (ak je viac ako jeden majiteľ)
Zoznam zákonov, ktoré by Vám mohli byť pri obchodovaní s nehnuteľnosťou prospešné :
Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov
Zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších právnych predpisov
Zákon č. 607/2003 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov
Zákon č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľností v znení neskorších právnych predpisov
Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam ( katastrálny zákon )
v znení neskorších zmien a doplnkov
Zákon č .428/2002 Z. z. o ochrane osobných údajov v znení neskorších právnych predpisov
Zákon č. 595/2003 Z. z. o daniach z príjmov
Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 86/2002 Z. z. o stanovení všeobecnej ceny majetku v znení vyhlášky Ministerstva
spravodlivosti č.576/2003 Z. z.
Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č.79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších zmien a doplnkov
